不動産を相続したらどうしたらいいの?必要な書類は?

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故人が不動産をもっている場合、不動産も相続財産としてみなされます。相続人が何人もいる場合は不動産をどうするかでもめることがあります。不動産の相続について、3つのパターンがあるので、それぞれの点について紹介します。

不動産の相続とは

親が亡くなったときは、不動産の名義を故人から相続人へと変更します。その場合、法務局で名義変更を行いますが、それを相続登記といいます。そのまま相続の名義変更をしないままだと、困ることが出てきます。

例えば、親が亡くなってそこに住まないために、不動産売買したいときは故人の名義のままでは不動産売買ができません。それだけでなく、賃貸物件として誰かに貸す場合でも不動産を有効に活用できなくなります。

それ以外に、いつまでも故人の名前にしておくことで、相続する権利があるからと相続人が現れることで、手続がややこしくなります。多くの相続人が登場して収集が付かない可能性もあります。

不動産を相続する場合は、早めに名義変更をすることがいいのですが、相続登記のやり方は遺産分割協議でするのか、遺言に沿ってするのか、法定相続分で相続するのかによって異なります。

不動産の相続登記の3パターン

不動産相続をするときは、3つのパターンに分かれていることが多いです。

3つのパターン

1.遺産分割協議で相続する
2.遺言に沿って相続を決める
3.法定相続分で相続登記をする

遺産分割協議

遺産分割協議とは、共同相続人全員で遺産の分割方法を話し合うことです。一般的な方法が遺産分割協議です。例えば、土地だけの不動産と建物付き土地の不動産の場合は、遺産分割協議で相続人の一人が土地のみの不動産、他の一人が建物付き土地の不動産を相続するというように話し合いで決めることができます。

また、一人が不動産を、一人が現金をといった相続の方法もあります。ただ、同一不動産を共有名義でもつ場合は注意が必要です。二人で同一不動産の名義を所有する場合は、登記簿には1/2ずつの持ち分として登記が必要です。

遺産分割協議の場合は全員の同意が必要で、遺産分割協議書を作っておくといいでしょう。

遺言による相続

遺言による相続は、遺言があれば相続人全員が遺言通りの内容にしたいという意思を示せば、その内容通りにすればいいのです。遺言通りであれば争う必要もないですが、必ずしも遺言の内容通りにしなくてはならないということはありません。

その場合は、相続人全員が同意すれば、遺言通りの内容にせずに遺産分割協議の方法により、話し合いで相続割合を決めることができます。
ただ、遺言の場合は、誰かが遺言通りにしたいと言えば、遺言が優先されます。

公正証書による遺言
自筆証書による遺言

公正証書による遺言なら、そのまま遺言証書として登記申請に使うことができますが、自筆証書遺言はそれを遺言証書として登記申請にもちいます。自筆証書による遺言は、家庭裁判所で兼任を受けた後に家庭裁判所で検認をしてもらう必要があります。検認を終えると、遺言証書として登記申請に使うことができます。

相続人が複数の場合は、遺言の内容と一致していなくてはいけません。故人が遺言を残していると言っていたのに、見つからない場合は公正役場に確認をとり、なかったら仏壇や押し入れなどを探してみるといいでしょう。

法定相続分による協議

法定相続人とは、故人の不動産を法律で定められた相続人がひきつぐ方法です。例えば。法定相続人に子供が4人、配偶者が1人の5人いる場合は、配偶者が1/2、子供が1/8ずつになります。法定相続は、それぞれの相続人が決まった割合で相続することです。ただ、不動産を分けることは難しいので、不動産の売却などの形で不動産を受け継ぎます。

不動産の相続に必要な書類は?

不動産相続による必要な書類は3つのパターンによって違います。

遺産分割協議による不動産相続

遺産分割協議書
印鑑証明の添付が必要です。書類には相続人全員の自署が必要です。また、実印での押印になります。
被相続人の出生から死亡までのすべての戸籍謄本
被相続人の住民票の除票(本籍地の記載あり)
相続人全員の現在の戸籍謄本
現在の住民票
委任状
固定資産評価証明書

遺言による相続

遺言で相続する場合の必要書類は次の書類です。

遺言証書
遺言書の死亡事項に記載がある除籍謄本
被相続人の住民票の除票
本籍地の記載が必要です。
遺言の相続人の住民票
固定資産評価書
委任状
受遺者の戸籍謄本

法定相続分による相続

法定相続による相続登記に必要な書類は次の書類です。

被相続人の出生から死亡にいたるまでの継続したすべての戸籍謄本
被相続人の住民票の除票(本籍地の記載あり)
相続人全員の戸籍謄本
相続人全員の住民票
相続人全員の委任状
固定資産評価証明書

相続人の戸籍謄本は昔からさかのぼって取得します。

不動産の相続時の税金は?

相続にかかる税金は次の2つです。
登録免許税
相続税

登録免許税とは

故人の不動産は、所有者が変わるため、名義変更をする必要があります。所有者が変わった情報を登記簿に登録しなおすので、所有者移転登記をする必要があります。所有者移転登記をする際にかかる費用が登録免許税です。

登録免許税=固定資産税評価額×0.4%

固定資産評価額は毎年変動があり、土地は時価の約60~70%、建物は実際の建築費の50~80%、マンションの場合は、マンション全体の評価価格×登記簿謄本に記載されている持ち分割合の額です。

登録免許税は登記簿申請書に税額分の印紙を貼り付けて提出します。司法書士に頼む場合は、5万円ほどの報酬を支払ってややこしい登記移転をしてもらえるので楽です。

相続税とは

相続税は基礎控除額を差し引いた分の金額に相続税がかかります。

計算

基礎控除額=3,000×相続人の数×600万円

例えば、相続する人が1人(配偶者のみや子供1人など)の場合は3,600万円、相続する人が2人(子供1人と配偶者1人など)の場合は4,200万円となります。

基礎控除額以下の遺産の場合は相続税がかかりません。法定相続をする場合は、相続人とは配偶者、第1順位が子供、孫、ひ孫です。第2順位が祖父母と父母、第3順位が兄弟姉妹、おいやめいです。法定相続人は、配偶者、そして第1順位がいない場合は第2順位と相続税がかかります。

遺産総額は、遺産として残っている不動産や貯金、有価証券などの財産から借金や住宅ローン返済を引いた相続財産から、さらに基礎控除額や葬儀費用を引いた金額にたいして税金がかかります。下の計算式を見るとわかりやすいです。

課税遺産総額=プラスとなる遺産※1―マイナスとなる遺産※2―基礎控除額―葬儀費用
※1 不動産、貯金、証券、現金、車など
※2 借金、買掛金、税金、未払金など

実際の相続税の支払いの例をあげてみます。故人の課税遺産総額が2,000万円あるとします。相続人が配偶者、子供2人とします。この場合の法定相続の相続分は配偶者が1/2、子供2人がそれぞれ1/4ずつなどで、それぞれの遺産額は次のようになります。

配偶者の課税遺産額=1,000万円×1/2=500万円
子供一人の課税遺産額=1,000万円×1/4=250万円

それぞれの遺産課税額に対して決められた税率をかけて控除額を差し引いた額がそれぞれの相続税になります。

相続税=各人の課税遺産総額×税率―(1,000万円以上の場合の控除額)

遺産総額がかなりある人は相続税がかかりますがほとんどの人は税金がかかりません。相続税はかなりややこしいので税理士にお願いする方が確実です。

まとめ

不動産を相続するばあい、遺産分割協議による相続、遺言による相続、法定相続による相続の3種類の相続があります。不動産の相続には、名義変更による登録免許税と相続税の2種類の税金がかかってきます。不動産や遺産が多い場合は、かなりややこしいので税理士などの専門家に任せることをおすすめします。

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