高齢者が賃貸を借りる時どうすればいいの?保証人は?

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世の中には様々な理由で自分の永い人生の中で経験した事のない「一人住まい」をするようになった場合,最初に決めなければい大きないのが“住む家”です。今まで不動産屋にはあまり縁がなかった方の一番の心配事が高齢者でも、賃貸契約できるかという事です。そんな方はこれを最後まで読んでもらえば心配しなくてもいいですよ。

高齢者が借りる賃貸物件とは

今から約10年前くらっいなら高齢者に賃貸マンションの契約はマンションの管理会社もオーナーも首を縦には振らなかったでしょう。この10年の間に社会や行政の高齢者に対する見方が変わり2000年に施工された介護保険法で多くの高齢者の健康回復の為に介護サービスを行い高齢者の社会での位置づけが色々な面で変わってきました。高齢者は依然として介護保険施設の特養(特別養護施設)や公的な介護・老人ホームを住まいがわりに使い一時は施設入所希望者が50万人になる等高齢者に施設本来の目的に利用するように指導してその結果施設待機者の数も減ってきました。では施設を住まい代わりにしていた高齢者たちはどこへ行く事になったかというと国が高齢者の為に建設してきた「高齢者専用賃貸住宅」を2006年に建設して、今考えれば入所基準も曖昧なままに入居させていき施設から住まいと呼べる所で生活ができるようになった経緯があります。更に2011年には有料老人ホームと高齢者専用賃貸住宅を一体化した「サービス付き高齢者住宅」が作られ現在は公的な賃貸住宅として多くの高齢者が残りの余勢を(サ高住)の呼び名で呼ばれているこの住宅で暮らしています。

上記のタイプの住宅は公的な高齢者向け賃貸住宅と資産を残した高齢者が入居している人達が多いシニアマンションと呼ぶより豪華ホテルと呼ぶにふさわしいここでは紹介できないくらいに楽しみ、健康、等高齢者を完璧にフォローしてくれる住宅です。ここであえで公的住宅と豪華住宅を紹介しましたがどんなに素晴らしい施設でも公的な所でもまずは自分が健康でなければどこでも楽しむことはできません、高齢者になるとまずは健康づくりから始められてはいかがですか健康はお金では買うことはできません。

サービス付き高齢者住宅需要と予想

図1                                                                            https://goo.gl/images/jquDjn

2018年 サービス付き 高齢者住宅全国戸数

図2

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このように全国各地で(サ高住)は建設又は増改築で高齢者の住まいの環境づくりが急がれています。更に高齢者住宅は官民一体となりこれからの更なる高齢化に対応できるような高齢者の住まいの環境づくりの整備を強化しています。

高齢者住宅の運営形態

■民間運営

1.「有料老人老人ホーム」「サ高住」があり有料老ホームは24時間の介護サービスを受ける事ができます
2.「グループホーム」   認知症の高齢者が介護ケアー受けながら共同生活をしていきます
3..「住宅型」は状況に応じて介護サービスを受ける事ができます。

■公的施設

公的な施設には介護保険施設と福士施設があります。
1.介護保険施設
介護保険施設には特別養護老人ホーム、介護老人保健施設

■福祉施設

シルバー養護、養護老人ホーム、ケアハウス

サービス付き高齢者住宅費用

1.入居対象者   介護保険要支援・要介護認定者
2. 入居時費用   不要
3. 住居広さ     バリアフリー、25平方メ ートル以上
4. 各種サービス  安否確認サービス ・生活相談サービス
5. 住居費支払い 支払い方法は次の2つの方法から選ぶ事ができます。
定額払い    通常の家賃、管理費を毎月支払っていく方法
前払い       終身住む前提で入居時家賃を前払いします。金額については「想定居住期間」で設定される。前払いの決めメリットは月払いより家賃はやすくなります。
「想定居住期間」入居者の50%の居住者が住み続ける期間と平均寿命で設定されます。
6.敷金・礼金    原則は不要ですが中には一般の賃貸マンションと同じように家賃の2~3ヶ月分必要な所もあり
ます。
7.月々の費用  ・ 家賃・管理費・公益費。水道光熱費(生活相談費・介護費。安否確認などは自費です
・  介護保険料、医療費、食費、薬代、アムツ代、雑費

シニア分譲マンション

シニア分譲マンションは民間需業者によって運営されるバリアフリーの分譲マンションで自立出来て要支援状態の高齢者を受け入れています。
1,分譲マンションのメリット
分譲な為に売却・相続・賃貸ができる
2.立地的に環境のいい所に建設されているので高齢者にはすみやすい
3.遺産形成が可能
4.初期費用  数百万円.~数億円
5.月額費用  数十万円
6入居基準 年齢基なし、 自立~要支援から要介護者
上記のような分譲型マンションはある程度の資産がないと入居はできません。それは賃貸でも言える事ではないでxじょか。ちょっと高齢者の財布のなかをみせてらいます。

高齢者の資産状況

平成28年度内閣府の社会白書によると65歳以上の世帯主高齢者の資産状況を次のような結果が報告されました。
①65歳以上の世帯主高齢者の平均貯蓄額は2,499万円
②全世帯でも1,798万円と高額な預金者で上記のような分譲型マンションは相続の対象にもなるために売り上げものびているそうです
③半面65歳以上の生活保護受給者が92万人で毎年その数は増えています。現状のような保護費ではサ高住にも入居できません

 

 

 

高齢者は賃貸物件、借りにくい?借りれない?

高齢者が賃貸契約者になって物件を借りる事は20年~30年くらい前ならば借りにくい状況であったと思います1980年から1990年頃は日本はバブルという狂乱の経済の中をくぐりぬけようとしていた頃で、その頃はマンションは住むものではなく売買するもので、また賃貸というワードも一時的には姿を消してマンション=分譲で買うものとしていた頃で今考えれば日本中がお金を使いまくった本当の狂乱時代でその時代がはじけると全てが静まり返り日本の華やな時から暗闇へ一気に変わった時代でした。狂乱の時のマンションの価値は住むためと言うより「売る物件」としての価値で、分譲の豪華マンションが賃貸にして家賃もかなり低くてしても入居者がいない時代になった時なら高齢者に借りづらい状況ではなかった事と思います。

高齢者の賃貸環境の調査

今回ネットで無作為に、首都圏で高齢者が賃貸を借りれるかについて調べる事ができた ので、不動産屋のHPで「高齢者入居」との検索のワードで入力した結果以下のような答えが出てきました

[検索不動産会社数35社] [場所:東京・大阪・] 1. 高齢者入居可   26社     *この結果ではすべての状況は分かりませんが現在は少子化により賃貸
2. 不可          5社       マンションに入居する若い人の数が減ってきており高齢者の方が今後も
3. 70歳まで可能    3社      増加して来る高齢化市場になってくる事で高齢者は優先ぎみです
4. 回答無         1社     *賃貸マンションをバリアフリーや介護・福祉対応に改装した時なども補助金
の対象となる事
*この調査や不動産屋にきく限り毎年春の入学、転勤での部屋探し客が
毎年減っている。

この不動産屋の回答のように首都圏の大学入学者数も減っており学部によっては定数割れしている学部もあるそうです。この少子化の問題は簡単に解決できるようなことではありません。この事から現在の賃貸物件は借りる方に選択肢が大きくなってきています。そんな賃貸業界の中で高齢者が賃貸を借りる条件としては高齢者側に有意になってきます。現在の賃貸住宅契約については借り手の方が有利なときだと思われます。その背景にこれからも増えつづける高齢化がビジネスとしては大きな市場なために高齢者の優遇が官民合わせて行われるのではないでしょうか。このような従来と消費者現象が変化して[若者❯高齢者]が逆になってきておりこの状態は益々悪化していくことは明白で、その影響は今回の不動産の業界、衣料、エンターテイメント業界など様々な業界の産業構造が変わってくることもありゆる事かもしれません。

少子高齢化による若い世代の借り手の減少は明確です。反面高齢者には色々な優遇措置もあり資産もそこそこのある為に入居者層で比較すると高齢者層の方が断然に多くなることや、自宅を売却して中心地のマンションに2人で暮らしたいという高齢者は結構おられるようです。

高齢者の生活のゆとり

図1

引用先:平成28年高齢者白書(内閣府)

 

高齢者の生活環境の格差

平成28年度の高齢者社会白書で生活面での調査を行った結果『心配ない』(「家計にゆとりがあり、まったく心配なく暮らしている」と「家計にゆとりはないが、それほど心配なく暮らしている」の計)と感じている人の割合は全体で71.0%であり、年齢階級別にみると、「80歳以上」は80.0%と高い割合となっています

このような経済状態の高齢者は高齢者全体の1/3程度で大半が少ない年金から医療・介護の保険料を自動的
収され残ったわずかな生活費の中から通院時の現役と同じ割合の診察費、処方箋薬を支払うと貧困状態になっ
てくる高齢者が大半であることを現実として受け止めてください。

 

高齢者の賃貸契約の保証人

平成25年の土地統計調査によると東京都内の65歳以上の世帯数は206万世帯でその内やく3割の世帯が賃貸で暮らしている事が分かりました。更に調べた結果206万世帯のうち75万世帯がいわゆる独居暮らしであることもわかり「高齢者すまい法」をスタートさせた要因のひとつでそれに伴って新規にバリアフリーなど高齢者用に新規物件を建てた時や現在ある賃貸マンションを高齢者用に改築した場合補助金の対象になるようになり賃貸のオーナーや管理会社もこれからの高齢者の市場性を確信しての上高齢者の市場になるとしてマンションのオーナーは増改築に早くにも取り掛かりだしています。「高齢者すまい法改正」により高齢者がより住みやすくなる為の高齢者医療制度による高齢者の健康管理や介護の面でのバックアップ体制を充実させれるような環境のなかで生活する事ができる物件もでき高額な価格でも入居可能な高齢者も増えてきています。ここで現在の高齢者の日々の暮らしについての調査結果を平成28年高齢者白書(内閣府)から見てみましょう。

図2

引用先:平成28年高齢者白書(内閣府)

 

 

高齢者になるまで 長い人生の中で 様々な経験やな苦労を行って人生の最終コーナを回った時に振りかえると、独居老人になり家族も親しい有人もいなくなっています。そんな時に家賃が少しでも安かったりして引っ越しすときに必ず保証人の欄に記入する事ができない時がありませんか、そのために契約できなかった経験はありませんかそんな時には次の所へ連絡をとってみてください。

保証人代行〉

■[ 保証会社]

大阪府住宅供給公社では、賃貸住宅の家賃等の債務を保証する連帯保証人に代わって、保証会社(㈱ジャッスが入居の家賃等の立替保証委託をする制度があります。
なお、本制度のご利用にあたっては、ジャックスの所定の審査があります。

■❲保証人代行❳

保証人不要・代行の賃貸物件などの宣伝で電話したことありませんか。一般的には新しく賃貸物件を借りるのには連帯保証人(保証人)が必要となります、しかし外国籍や高齢な身内しかいない、身内に頼みずらい等各々の事情により、連帯保証人を立てることが出来ない場合に、 第三者機関(賃貸保証会社)に保証人の代行をお願いするシステムを利用できます。

保証人不要・代行の賃貸物件は、そういった方のために、不動産と借主の間に保証人代行会社が入り、保証人の役割を果たしてくれるという仕組みの物件です。借主は手数料として保証人代行会社に家賃の数パーセントを支払うことで、保証人がいなくても部屋を借りられるという仕組みになっています。
上記のシステムを利用すると、借主が家賃滞納を起こした場合等の不測の事態には、 賃貸保証会社が連帯保証人となり、賃料を立て替えます。その他には、不動産会社が提携している信販会社のクレジットカードを利用したクレジットカードの保証システムもあります。信頼できる会社に依頼ましょう基本的には、該当する賃貸物件を取り扱っている不動産会社が導入しているサービスを利用するようにした方が安心です。街中の電柱などに「保証人代行できます」等と広告を出している会社などは架空の連帯保証人になるなどトラブルに巻き込まれるケースもありますので、ご自身の判断でしっかりと見極めましょう。

 

高齢者の賃貸住宅の補助金

高齢者が賃貸住宅に入居する場合にいくつかの補助金の制度を使える条件にあれば利用する事をオススメします。
高齢者の賃貸住宅の補助金の制度は各都道府県によって内容も金額も違って来ますのでここでは綱目として共通なものを参考事例に紹介させていただきます。

[優良賃貸住宅補助金・助成金]

[特別優良賃貸住宅 ]

60歳以上の高齢者を入居対象者とした、バリアフリーなどの一定の条件を満たす、都道府県知事などの認定を受けた賃貸住宅です

[助成・補助内容]

1.家賃は、所得によって助成が受けられます。
2.助成額(家賃補助額)は都道府県によって違いがあります、最大で家賃の1/2が減額されます。所得が少ない3世.帯にとって、助成(家賃補助)が受けられる高齢者向け優良賃貸住宅は、助け船の一つといえます。

3.申し込みの際、市町村が発行する「納税証明書」や、所得を証明するための「年金証明書」などの提出が必要になります。

4.「高齢者向け優良賃貸住宅」は、賃貸借契約になるので、民間の運営する有料老人ホームなどのように、事業所の倒産により退去を迫られる心配がありません。事業者や所有者が変わっても住み続けられる権利が保障されています。

5.家事支援や介護サービスなどの提供はなく、設計面でのサポート(バリアフリー・手すり・緊急通報システム等)以外は、ふつうの賃貸住宅と同じです。簡単に言ってしまうと、「高齢者向け優良賃貸住宅」は、「バリアフリーの自立型高齢者対応マンション」といえます。

6.自宅と同様、介護保険の居宅サービスの利用は可能ですが、要介護度が高くなった場合、基本的には介護態勢が整った施設への住み替えが必要になります。

 

まとめ

高齢者で独居になると住居探しが来たときに一番困るのが保証人で最近地域によっては保証人不要のとことが増えて来ているよにように思えます。それも高齢者の増加に伴う変化の一つではないでしょうか。今後も高齢者市場に色々な高齢者の為のものが増えて来ることのが多いに有ることだと思われます。

 

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